Una de las preguntas más frecuentes en el mundo inmobiliario es: ¿Cómo se comporta el valor de una propiedad con el paso del tiempo? El especialista Juan Antonio Maguiño responde a esta inquietud en una exposición clara y profunda que desglosa la composición del valor de un inmueble y propone estrategias de inversión adecuadas a cada etapa de la vida. A continuación, desarrollamos las ideas principales.
Tres Componentes del Valor Inmobiliario
Según Maguiño, toda propiedad está compuesta por tres elementos:
- El terreno: Su valor aumenta con el tiempo debido a la escasez y la consolidación urbana. Mientras más escaso y consolidado sea el suelo, más se valoriza.
- La construcción (infraestructura): Se deprecia con el tiempo, especialmente en edificaciones que pierden valor por desgaste o desactualización.
- Los intangibles: Características como la vista, ubicación frente al mar o a parques, esquina iluminada, etc., que pueden aumentar (o no) el valor dependiendo de la percepción del comprador.
Enfoques de Inversión Según la Edad
Jóvenes inversionistas: Deberían enfocarse en adquirir terrenos en zonas de expansión urbana. Al no tener urgencia de liquidez, pueden esperar décadas para obtener una plusvalía considerable (revalorización del suelo).
Inversionistas mayores: Lo ideal es priorizar activos generadores de renta, como departamentos, oficinas o locales industriales, que provean ingresos periódicos y estables.
PER y CAP Rate: Indicadores para Decidir
Dos indicadores clave ayudan a comparar oportunidades de inversión
- PER (Price-to-Earnings Ratio): Mide cuántos años se necesita para recuperar una inversión a través de la renta. El BCRP estima que en los principales distritos de Lima se requieren 17 años para recuperar la inversión inmobiliaria, es decir, un PER de 17.
- CAP Rate (Capitalization Rate): Es la inversa del PER. Indica la rentabilidad anual de la inversión. Con un PER de 17, el CAP Rate sería del 5.88% anual.
Comparativo: Inversión Bancaria vs Inmobiliaria
| Opción de inversión | Rentabilidad Anual | Ajustado por inflación (2%) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Depósito bancario | 1.5% - 2% | 0% | No |
| Departamento en Lima | 5.88% | 3.88% | Moderada |
| Oficina o local logístico | 10% | 8% | Alta |
Invertir en oficinas o locales industriales ofrece mejores retornos incluso ajustando por inflación, además de beneficios de plusvalía gracias al componente de terreno predominante.
Conclusiones del BCRP sobre el PER por distrito
El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en su más reciente análisis, ha determinado que
El promedio del PER en los 12 principales distritos de Lima es de 17 años
- Distritos con menor PER (más rentables): Breña, Lince y Jesús María.
- Distritos con mayor PER (menos rentables pero con potencial de plusvalía): San Isidro, Miraflores y La Molina.
Este análisis sugiere que la decisión de invertir debe considerar si el objetivo es renta inmediata o apreciación futura del valor.
Recomendaciones para Inversionistas Inmobiliarios en Lima
- Evalúa tu etapa de vida: Si eres joven, prioriza terrenos con proyección de crecimiento. Si estás próximo a jubilarte, busca propiedades de renta estable.
- Protege tu inversión frente a la inflación: Opta por bienes raíces que ofrezcan retorno por alquiler superior a la inflación promedio (1.5% – 2%).
- Diversifica: No pongas todo en un solo tipo de inmueble. Combina terrenos (plusvalía) y activos de renta (flujo de caja).
- Atiende los intangibles comunes: Prioriza ubicaciones con demanda comprobada (vista al parque, frente al mar, esquina iluminada).
- Aplica PER y CAP Rate: No te dejes guiar solo por el “precio del m²”. Usa indicadores para evaluar rentabilidad real.
0 Comentarios