El alquiler de locales comerciales en el Perú exige contratos bien estructurados, especialmente para proteger la continuidad del negocio inmobiliario y evitar pérdidas por morosidad. Dos herramientas clave son la cláusula de allanamiento futuro y la cláusula de desalojo con intervención notarial regulada por el Decreto Legislativo 1177. Para su plena validez y ejecución rápida, es indispensable que el contrato esté inscrito en los Registros Públicos (SUNARP).
1. Contratos comerciales: por qué requieren mayores garantías
Los locales comerciales implican rentas más altas y una dinámica operativa exigente. El arrendador necesita mecanismos que permitan recuperar el inmueble con rapidez ante falta de pago o vencimiento del contrato.
2. Cláusula de allanamiento futuro
El arrendatario acepta anticipadamente ser desalojado en caso de incumplimiento sin necesidad de un proceso judicial prolongado. Esto reduce la oposición legal y agiliza la actuación notarial.
3. Desalojo con intervención notarial (D.L. 1177)
Este mecanismo permite reemplazar procesos judiciales lentos. Para que proceda, el contrato debe:
- Incluir expresamente la cláusula de desalojo notarial.
- Contener firmas legalizadas.
- **Estar inscrito en los Registros Públicos (SUNARP).**
La inscripción registral es obligatoria para que el desalojo notarial sea aplicable, ya que permite:
- Identificar plenamente el contrato frente a terceros.
- Acreditar su fecha cierta.
- Evitar controversias sobre la existencia o validez del documento.
- Permitir que el notario y el juez verifiquen sin ambigüedades la relación contractual.
4. Aspectos esenciales que aceleran el desalojo notarial
- Identificación precisa del inmueble:
Dirección exacta, número de unidad, área, y partida registral. Esto permite al notario comprobar inmediatamente el predio arrendado.
- Identificación clara de la cuenta bancaria del arrendador:
Número de cuenta, banco y titular. Permite verificar fácilmente la existencia o no de pagos, evitando argumentos dilatorios.
- Legalización de firmas:
Garantiza autenticidad y evita impugnaciones.
- Allanamiento expreso:
Facilita la intervención notarial al eliminar la necesidad de controversia judicial.
- Plazos y modalidades de pago claros:
Fechas exactas permiten que el notario determine la mora sin interpretaciones.
- **Inscripción del contrato en SUNARP:**
Es el requisito que convierte al contrato en oponible y ejecutable bajo el marco del D.L. 1177. Sin esta inscripción, el desalojo con intervención notarial no procede.
5. Procedimiento del desalojo con intervención notarial
1. El arrendador solicita el trámite ante notario.
2. El notario revisa el contrato inscrito, la identificación del inmueble y la cuenta bancaria.
3. El arrendatario es notificado.
4. Se le otorga un breve plazo para pagar o desocupar.
5. Si no cumple, el notario eleva el expediente al juez de paz letrado.
6. El juez ejecuta el desalojo con apoyo de la fuerza pública.
6. Importancia en locales comerciales
- Reduce pérdidas por morosidad.
- Permite recuperar rápidamente el local.
- Evita litigios prolongados.
- Protege activos de alto valor comercial.
- Permite mantener continuidad en el negocio inmobiliario.
Conclusión
Para que el arrendador cuente con herramientas reales para recuperar su local comercial frente a un incumplimiento, el contrato debe incluir la cláusula de allanamiento futuro, la cláusula de desalojo con intervención notarial y, sobre todo, debe estar inscrito en los Registros Públicos. Esta inscripción, sumada a la identificación precisa del local, la cuenta de pago y las firmas legalizadas, permite ejecutar un desalojo rápido y seguro bajo el marco del D.L. 1177.
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